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来源:三分快三官方2024-09-13 17:48

  

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专访瑞银全球经济和策略研究主管:全球利率即将见顶,通缩风险远超预期******

  步入2023年,随着疫情形势的变化,全球经济似乎出现转折点。与此同时,美联储即将开启2023年的首次加息。

  瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者的独家专访时表示,当前,发达国家加息进程已完成80%,还有一两个季度就会结束加息周期,因加息效果具滞后性,经济疲弱尚未完全体现。大类资产方面,他对全球楼市、美股、科技板块等资产前景也作出了预测。

  在加入瑞银之前,卡普坦曾在德意志银行管理欧洲、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略,也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家,他于荷兰中央银行开启其职业生涯,在货币和经济政策部门担任经济学家。

  2023年全球经济三大预测

  第一财经:能否说说你对2023年全球经济的三大预测?

  卡普坦:首先,全球将进入一个比市场预期更为通缩的环境,目前的共识是,通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点,但我们认为,今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标;第二个预测是全球将陷入衰退,我们认为市场尚未真正为衰退定价;第三个预测有关央行如何回应上述两点,我们预期,全球央行尤其是美联储将采取有力行动,加息幅度将比市场定价的高出几个百分点。

  第一财经:2023年全球经济将呈现何种形态?

  卡普坦:经济重启利好逐步消退,欧洲能源前景仍不明朗,就业市场供应短缺,货币政策持续紧缩,以及实际工资下降都在拖累经济增长,在瑞银追踪的32个经济体当中,预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度的经济萎缩,接近“全球衰退”的定义。

  央行紧缩政策施压令经济停滞不前,且紧缩的大部分影响尚未完全显现,因此我们预计,2023年全球GDP增速为2.2%,剔除疫情和全球金融危机时期,该增速是自1993年以来的最慢,不过我们并不预期将有重大金融危机的发生。

  第一财经:瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长,在一众华尔街大行中较为看空。为什么?

  卡普坦:我们预期美国经济或于二季度进入衰退。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施,帮助家庭应对通胀冲击的国家之一,与其他国家消费者相比,美国民众要苦恼得多,储蓄率已不及疫情前的1/2水平,超额储蓄存量正以每年1万亿的速度减少,信用卡借贷也在增长,看起来不可持续。我们还看到资本支出下滑甚至收缩,住宅投资锐减,减速比以往任何一个加息周期都要快。叠加仍在进行的加息举措,我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长。

  值得留意的是加息效果的滞后性及其重大影响,据以往经验,美联储每加息100个基点,经济产出就会减少约100个基点,几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5%,因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。

  第一财经:中国重启对全球经济意味着什么?后疫情时期,中国的增长动力在哪里?

  卡普坦:2月起,中国经济尤其是消费方面将快速回升,对全球来说,最重要的潜在影响是能源需求上升,对全球旅游业也有积极作用,泰国、日本、澳大利亚、欧洲将会受惠。

  房地产行业改善将提振中国经济,该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点,今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来,待疫情形势稳定,中国经济将更倚重消费,同时减少对房地产和出口的依赖,经济更趋平衡,在复苏后的未来几年,GDP增速约为5%,更具可持续性。

  全球利率快将见顶

  第一财经:美国楼市正经历二战后的第二大回调,澳大利亚房价创全球金融危机以来的最大年度跌幅,英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘是否将至?在目前的市场泡沫中,主要市场的房价会跌多少?

  卡普坦:全球确实处于楼市调整,抵押贷款利率飙升带来的负面冲击为近50年之最,全球范围内,抵押贷款利率平均上升约3个百分点,经计算,将造成约15%的房价回调。值得一提的是,全球金融危机以来的全球楼市繁荣,持续时间创下纪录之最,而这一势头正在终结,故很容易放大振幅,发生30%的房价修正。不过,此次调整不同于2008~2009年时期的次贷危机,因其对资产负债表的损害程度不同。

  另外,除了大家熟知的澳大利亚和英国,全球许多国家采取的是浮动抵押贷款利率,欧洲一大半国家的浮动利率比例要高于英国,这将加剧对楼市的威胁,加大居民消费压力,造成额外的通胀困扰。

  第一财经:美联储是否接近紧缩周期的尾声?

  卡普坦:大多数发达国家央行的加息进程已经完成80%,还有一两个季度就会结束加息。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外,货币前景不甚清晰,美联储方面,我们预计未来还会加息两次,澳大利亚、英格兰等央行也接近尾声,因此全球利率快将见顶。

  有别于主流观点,瑞银预期今年7月美联储就会首次降息。原因之一是通缩情况远超人们想象;其二,如果我们对于美国衰退的预测准确,就业市场的确出现岗位流失,货币立场将会完全扭转,要知道在过去40年中,美联储降息前,愿意承受一个月以上就业负增长的情况只发生过一次。因此,现在一切都取决于就业市场的走向。

  美股尚未见底,科技股下半年反弹

  第一财经:2022年美股创下2008年以来的最差年度表现,并且领跌全球大类资产,你认为美股是否已经见底?

  卡普坦:这是当前最大的激辩之一,基于传统衰退模型,我们不认为美股已经见底,原因是当经济进入衰退,股市往往大幅下挫,企业盈利也需下调。我们认为,当前市场对盈利的预期偏高15%,而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11%。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探,预测标普500指数将于二季度低见3200点,可能至年底才会收复全年失地。

  市场产生分歧的原因在于,一旦进入衰退环境,资产就可计入降息因素,降息可抵消盈利疲弱的利空。总体而言,我认为,形势好转之前可能会变得更糟。

  第一财经:我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法,毕竟去年纳指首次录得四季连跌,苹果、微软、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来的最糟糕一年。

  卡普坦:科技股最受利率走高打击,随着美联储政策有望转向,板块应该会在未来数月得到稳定,2022年的流动性冲击将在今年下半年逆转,提振科技股实现反弹、跑赢大盘,故科技股的疲弱只是暂时的。另一方面,科技股正处于估值修正周期,价格本身具有自我修正机制,一旦折让幅度足够大,那么对科技股的需求就会反弹,我们正在接近这一时刻。

  第一财经:60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来的最大损失,一些分析师认为该策略今年有望回归,你怎么看?

  卡普坦:我不认同,有以下几点原因。瑞银预计,今年固收产品将录得创纪录的回报,尽管加息周期即将结束并有可能转向,但利率水平相对于股票收益仍然很高,故股票吸引力不足。更重要的是,全球增长处于历史低位,从企业盈利角度来看,持有股票也不会让你获得很多回报。

  今年,回归传统60/40股债投资策略还为时过早,如果你想优化投资组合降低波动,股债比例大约在35/65(即35%的股票配置和65%的债券配置),如果还想获得更高收益,债券比例应该更高。整体而言,我们会高配固定收益产品,低配股票,不过对中国A股会增加敞口。

去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******

  1月17日,国家统计局发布70城房价数据显示,2022年12月,北京新房价格环比微涨0.2%,同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。

  事实上,2022年,房地产市场需求和购买力不足,叠加疫情因素影响,市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷,楼市复苏放缓。

  不过,在此背景下,北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情,尤其是高端住宅一枝独秀,将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计,2022年,北京诞生3个百亿楼盘,为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆,它们的单价均超过8万元/平方米;从房企销售额来看,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企,而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。

  2022年北京新房成交额同比下降近两成

  2022年,在全国房地产市场下行的趋势下,北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示,2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)新增供应51678套,同比下降12.2%;成交44434套,同比下降29.6%;成交金额3415亿元,同比下降19.9%。从交易量上看,北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。

  不过,值得关注的是,克而瑞北京发布的数据显示,北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米,同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后,则是成交结构上的变化,刚需、首改类产品成交比重全线收缩,改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是,豪宅热度持续,2022年北京诞生3个“百亿”楼盘,北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米,总价千万元起。此外,备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此,2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在国家统计局官方公布的房价数据中,北京房价依然处于轻微上涨中,但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如,2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%;二手房成交14.2万套,同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套,历史首次突破1000套,增加幅度高达87.2%。

  对于豪宅市场交易量大涨的原因,张大伟表示,相比于平淡的普通刚需市场,以豪宅为代表的高端改善市场,正在走出—波上升行情,不仅仅北上广深,二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力,除了豪宅产品自身稀缺属性外,还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求,更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。

  “在楼市中,相较于刚需产品,豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性,也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化,90%以上的普通房子,基本上已经回归居住属性,投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产,仍然保留着资产属性,这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。

  中海、城建、华润权益销售额超200亿元

  在市场整体销售下行的背景之下,房企的销售情况又是如何?据克而瑞北京统计,2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元,3家房企突破200亿元,分别为中海、城建、华润。其中,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外,还有4家房企权益销售额破百亿,分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看,2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元,共有5家房企销售额突破200亿元。

  根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜,中海地产以395.41亿元的权益金额,位列第一,较2021年提升了37.6亿元,在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中,中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。

  与此同时,北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年,城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅,其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺,在高端豪宅市场销售表现优异,2022年实现网签销售额120.21亿元,位列销冠。此外,华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三,其中,2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。

  而从北京房企全口径金额排行榜来看,据克而瑞北京统计,2022年,共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下,2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。

  值得注意的是,以合作开发见长的北京首开,近年来与诸多知名房企进行合作。2022年,其以475.37亿元的成绩,蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。

  业内:楼市整体平稳,强力宽松政策或难出台

  众所周知,2022年,全国房地产政策逐渐宽松,但是北京作为一线城市的代表,在政策层面并没有实质性松动,仅针对特定人群有所放松。比如,2022年8月4日,北京针对城区老人买房支持政策出台,对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策,三个新房项目定向放松“认房又认贷”;2022年8月末,针对通州部分企业放松“双限”;2022年11月,针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”,也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

  政策上一直未出现明显的放松,也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一,进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看,中海、华润等头部企业,已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况,也将直接影响2023年的市场走势。

  据克而瑞北京统计,2022年9月北京第三批次土拍中,中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中,中海拿下石景山老古城地块。2022年,中海在北京一共拿下8宗地块,在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块,并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外,华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备,也为今年的市场奠定了基础。

  对于2023年,克而瑞北京分析人士认为,“稳增长”将重回首位。不过,从目前来看,随着北京楼市整体平稳,强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下,企业更应该回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

  不过,58安居客研究院院长张波预计,2023年改善需求入市数量较多,尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用,诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。

  (文图:赵筱尘 巫邓炎)

[责编:天天中]
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