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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

“上门代厨”，月入过万？******

　　“香辣鸡翅、红烧鱼、包菜……10个菜，口味微辣，总共169元。”头一天和客户谈好了菜品和价格，约定好时间。下午3点，湖南长沙市“95后”女孩“葵葵子”准备出发“上门代厨”。

　　2022年以来，全国多地兴起一股“上门代厨”热潮。不少人在各类社交平台留言，可为附近用餐需求者提供“上门代厨”服务，并赚取一定费用。相关内容在多个平台的热度持续攀升。

　　“上门代厨”为何流行？这一服务有什么特点？行业背后又隐藏着哪些风险？半月谈记者就此展开调查。

　　“上门代厨”服务兴起

　　“上门代厨”的“厨师”多是厨艺爱好者，消费与服务双方点对点联络达成共识，“厨师”上门烹饪，线上收取服务费。2022年以来，“上门代厨”现象在多地兴起。美团2022年10月至12月数据显示，“上门代厨”的搜索量环比上涨533%。

　　两到三个菜58元，四到五个菜78元……半月谈记者在小红书、闲鱼、抖音等平台发现，北京、上海、武汉等多地的用户发布了提供不同菜系的个人“上门代厨”服务宣传广告。根据各地消费水平和菜品数量，“代厨”收费标准从几十元到上百元不等，如需代买菜、洗碗等则另外收费10元。

　　2022年11月初，辞职在家的“葵葵子”偶然刷到“代厨”信息，平时就擅长做湘菜、川菜和西餐的她有了兴趣，当即比照着发布了一条。“没过多久，就有人私信咨询我。”“葵葵子”说，每天接单2至3次，一个月时间她收入1万多元。

　　多名受访的“厨师”表示，目前各地“上门代厨”服务发展火爆，有的甚至成立了“上门代厨”公司。不少人都在考虑整合资源，未来形成团队化的“代厨”服务模式。

　　火爆背后呈现新特点

　　“找‘代厨’比找厨师便宜，还可以经常换菜系。”家住武汉的刘先生告诉半月谈记者，家里有老人和孩子，出于食品安全的顾虑，“代厨”更让人放心。

　　他给半月谈记者算了一笔账，按6道菜的标准，一次花去88元服务费和120元的原材料费，比起出门就餐和找专业厨师，价格低，吃到的菜质量高。此外，“代厨”们直接晒出擅长的菜系，信息透明。

　　半月谈记者梳理发现，时下盛行的“上门代厨”还呈现出诸多新特点。

　　一是从业者更加广泛。受访人士分析，烹饪爱好者是“上门代厨”的主力。他们或兼职、或全职，将爱好变成工作。半月谈记者采访了解到，“上门厨师”不乏上班族、宝妈等群体，他们常利用空余时间为他人提供“上门代厨”服务。在某平台多个“代厨”宣传广告评论区，都有人留言“怎样做‘代厨’？”

　　二是“上门厨师”和消费群体双年轻化。多位“代厨”告诉半月谈记者，“代厨”圈子多为“85后”“90后”，甚至“00后”，年轻群体喜欢尝试新鲜事物，其服务对象也以同龄人为主。

　　一位互联网从业人员表示，“上门代厨”主要以网络社交平台为沟通媒介，且年轻群体是各类社交平台的主要用户，依托平台即时通讯的特点，双方相互交流更方便、高效。“客户大都是年轻人，通过‘上门代厨’，我还结交了不少朋友。”加入“代厨”队伍有一段时间的“90后”退伍军人大鹏说。

　　三是消费需求更加多元化。半月谈记者采访发现，不少长期叫外卖、不会做饭或没有时间做饭的消费者对新鲜、特色的餐饮有需求，便寻求“代厨”服务。除了生日宴会、公司团建等常见类型，“代厨”们接到的用餐咨询还包括健康饮食、减脂轻食、月子餐等五花八门的需求种类。

　　引导“上门代厨”健康发展

　　多位受访者表示，“上门代厨”具有一定的社会意义，可以促进灵活就业，带动消费，满足不同消费群体对餐饮的需求。但“上门代厨”准入门槛较低，也存在一定风险。

　　湖北今天律师事务所律师胡俊杰表示，“代厨”过程属于食品生产环节，如何保障服务品质和食品安全，缺乏相应的规范。

　　胡俊杰说，“上门代厨”主要依托社交平台私信建立联系，属于“你情我愿”的交易，对“上门厨师”和消费者双方缺乏人身安全保护。如，不排除某些人心思不正，抱有犯罪目的。此外，“上门厨师”在烹饪过程中一旦发生安全事故，纠纷如何解决尚无依据。

　　半月谈记者在采访中了解到，“上门厨师”和消费者双方均对安全风险问题较为关注。不少消费者会提出查看“上门厨师”的健康证。“上门厨师”也会通过聊天的方式判断安全性，再决定是否“上门代厨”。

　　湖北立丰律师事务所律师喻曦表示，“上门代厨”是一种新兴的服务关系，可能构成劳动关系，也可能构成劳务或雇佣关系，且不同情况下法律性质不一。此外，“上门代厨”多是私下通过微信或支付宝支付的方式支付服务费，如果金额巨大，可能还会涉及税金问题。

　　对于目前尚存在的风险和争议，胡俊杰、喻曦等表示，“上门代厨”作为社会分工细化的新职业，具有一定的发展前景。相关部门应正面引导和规范该行业健康发展。如，参照网约车、家政等成熟的服务管理模式，确定行业准入门槛，完善支付方式、纠纷解决路径等事项，对整个服务过程量身定做质量评价和管理办法，从而全面完善和规范“上门代厨”行业。(半月谈网 记者：田中全 邓楠)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）