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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
夜空中最亮的星：“守夜人”的春节，只为一城灯火****** (新春走基层)夜空中最亮的星：“守夜人”的春节，只为一城灯火 中新网兴安盟1月12日电 题：夜空中最亮的星：“守夜人”的春节，只为一城灯火 作者 张玮 曾令刚 春节的脚步一天天临近，夜幕降临，矗立在大街小巷的路灯、彩灯、花灯点缀着城市的夜空，传递着浓浓的年味儿，也照亮着人们回家的路。 在这灯光的背后，离不开一群“守夜人”，无论严寒酷暑，他们总在深夜里奔波前行，守护一城灯火，成为夜空中最亮的星。 傍晚6点钟，位于内蒙古东部地区的兴安盟突泉县早已进入黑夜，高空作业车启动，带上修好的照明器、检修路灯的工具和反光锥，吕东、汤守义从单位出发，进入夜间工作模式。 吕东、汤守义是突泉县市政综合保障中心路灯管理所的路灯维修师，已有30年路灯维修经历的汤守义一边登车，一边与刚参加工作3年的“新生”吕东调侃着，“小吕，咱俩这是老小搭配，干活儿不累啊。”  图为吕东乘坐高空作业车检修路灯。 曾令刚 摄“春节期间，随着用电量增加，造成路灯变压器不稳定，经常会有短路的路灯。”吕东告诉记者，他们要对街道沿线的照明设施进行全面检修维护，及时更换破损的灯泡和烧坏的镇流器、触发器，并对路灯相关配套电力设施进行检修，消除隐患，确保春节期间城区照明设施能够正常运转。 吕东说，由于维修工少，所以春节期间的工作量显得比平时多了很多，白天不能占用道路资源，他们只能夜间上工。 “今晚的第一个任务是有群众打电话说有一盏路灯出故障了，咱们过去看看什么情况。”吕东说。 前往检修点的路上，吕东回忆起3年前他刚上班的样子，“刚上班那会儿，整个城区的几百盏路灯，我们都要靠夜间巡逻去发现路灯故障。” “现在引进了路灯云控系统，能够实时监测路灯运行的数据，哪里路灯出故障，我们很快就能知道，节省了很多巡逻时间。”吕东说，这套路灯云控系统，不仅能自动点亮、按需照明，还能准确定位故障路灯。 说话间，记者随吕东和汤守义抵达检修点，一盏路灯忽明忽暗。3年的维修经验已经能让吕东判断出这是照明器里面的驱动坏了。 “把坏了的照明器换下来就行了。”停车，戴安全帽，放置反光锥提醒后方来车，快速打开灯杆下的灯门，拔掉保险，吕东和汤守义动作麻利。 “这活儿简单，我上吧。”进行高空作业的是汤守义，66岁的他身手敏捷地跨上升降台。 灯杆高10米，随着高空作业车升降台不断上升，人在半空中不受控制地摇晃，汤守义却神情淡定，升降台晃动丝毫不影响他工作。 冬日夜里，当地气温常常跌破-30?℃，“冬天作业的时候，我们戴的手套都特别薄，因为灯具的螺丝比较小，薄手套方便操作。”汤守义一边工作一边笑着对记者说，已经习惯了，虽然冻手，但可以坚持。“灯亮了，大家就方便了。” 几分钟时间，汤守义麻利地换掉故障照明器，吕东在地面上将供电箱内的电闸合上，路灯恢复正常照明，他们接着赶往下一个检修点，“今晚可能又得忙到凌晨了。” 春节期间，为了保障城市照明，路灯维修工的工作时间更加不确定，“接到报修电话，可能随时都要加班抢修。”吕东说。 “过年那几天，每天晚上我们还会轮班值守，对各路段进行巡检，发现新的问题及时解决，对大问题记录在案，第二天及时进行维修，确保春节期间亮灯率达到98%以上。”汤守义如是告诉记者。 从20世纪90年代的汞灯、钠灯到如今的LED灯，从当年几十盏路灯到现在的5000多盏路灯，灯的类型和数量不断在变，而不变的是路灯维修师用坚守点亮城市的夜空。 对汤守义而言，他是社会发展、时代进步的见证者，无论是夜间作业、马路作业，还是高空作业，他早已习惯了这样的节奏。“作为城市的‘守夜人’，只要路灯一直亮着，这座城市便有了温度，我们的心中就像过节一般喜悦。”(完)
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